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2024년 부동산 대책, 재건축 · 재개발 정리
작년부터 부동산 시장 안 좋다는 전망이 들자, 지난 1월 10일 정부가 대책을 내놨습니다. 재개발 · 재건축 규제를 확 풀고, 세금 부담도 줄여주겠다는 게 핵심인데요. 이에 대해 자세히 살펴보기로 하겠습니다.
◆ 재개발 · 재건축이란?
▶ 재개발
한 동네(구역)에 옹기종기 모여있는 여러 채의 낡은 주택 · 상가를 허문 자리에, 큰 빌딩이나 아파트 단지를 짓는 것을 말하며, 재건축은 오래된 아파트를 허물고 그 자리에 더 높은 아파트를 짓는 것입니다.
▶ 재건축
노후화되거나 상태가 불량한 공동주택 등을 철거하고 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 재건축은 동의한 사람만 조합원이 되고, 동의하지 않으면 조합설립 단계에서 매도 청구 대상이 됩니다.
안전진단 통과 후에 정비구역 지정이 가능하며, 재건축은 재개발과는 다르게 세입자에게는 이사비를 지급하지 않으며, 주거 이전비도 지급하지 않습니다.
◆ 재건축 · 재개발에 대한 내용
▶ 재건축 안전진단 패스
* 기존(재건축 조건)
- 지은 지 30년이 넘어야 하고, 안전진단에서 건물이 위험해서 다시 지어야 할 수준의 등급이 나와야 함
* 변경(재건축 가능)
- 정부는 지은 지 30년이 넘었다면, 안전진단 없이도 재건축 가능, 이 경우 재건축 과정을 최대 6년까지 앞당길 수 있음
- 건물이 당장 위험한 건 아니더라도, 주차난 · 층간소음 때문에 거주 환경이 나쁠 경우
▶ 재개발도 더 용이
* 기존
- 한 구역 안에 지은 지 30년 넘은 건물이 3분의 2(66.7%) 이상일 때
* 변경
- 한 구역 안에 지은 지 30년 넘은 건물이 60% 이상일 경우
- 재개발 시 주민의 동의 기준도 60% 이상일 때
※ 재개발 효과 : 앞으로 4년 동안 전국에서 95만 가구가 재건축 · 재개발이 가능해 짐
◆ 세금 감면
▶ 기존
- 재건축으로 얻은 이익이 1인당 평균 3,000만 원 초과 시, 초과한 금액의 최대 50%를 정부가 부담금으로 환수(재건축 초과이익환수제)
▶ 변경
- 3월부터 부담금을 감면(1인당 1억 1,000만 원 넘는 부담금을 내야 했던 한 단지는 부담금이 절반)
- 다주택자에게도 세금 감면 예정
◆ 법령 개편에 대한 반응
▶ 기대 효과
* 재개발 · 재건축이 늘어날 수 있다는 기대도 있지만, 효과가 크지 않을 거라는 반응이 동시 존재
- 요즘 재개발 · 재건축이 잘 안 되는 제일 큰 이유는 공사비가 확 비싸졌기 때문인데, 이에 대한 대책은 아니라는 것
* 동의 기준을 낮춘 것에 대한 우려
- 재개발에 동의하지 않는 사람의 의견은 무시될 수 있기 때문. 지금도 재개발 구역마다 갈등이 심한데, 이게 더 커질 수 있다는 것
▶ 총선용 포퓰리즘
* 4월 총선을 앞두고 내놓은 포퓰리즘 정책이라는 비판
* 규제를 풀면 땅이나 집을 가진 사람에게 이득이 쏠릴 경우, 불평등이 심화할 거라는 지적
■ 부동산 침체의 영향, 강남 불패 신화도 이제 끝?
◆ 부동산 효과에 대한 이해
* 부동산은 수출과 함께 우리나라 경제의 양대 산맥
- 보통 '집값이 올랐다는 것은 재산이 늘었다는 것이며, 소비와 투자가 늘어난다'는 방정식이 성립
- 반대로 부동산 시장이 가라앉았다는 건 경제가 시들하다는 것
◆ 부동산 추이
* 그동안 서울 아파트 매매 가격은, 고금리 속에서도 조금씩 계속 상승
* 얼마 전 28주간 이어지던 상승세가 멈춤
* 다른 지역은 가격이 내릴 때도 가격을 유지해, '불패 신화'라고 불리던 서울 강남마저 가격이 하락
▶ 매매 아니라 경매
* 2023년 12월 경매에 매물로 나온 서울 아파트는 281건, 지난해 같은 달의 약 1.7배로 증가
* 대출을 무리하게 받아 집을 산 영끌 족과 세입자의 전세 보증금으로 집을 산 갭투자자들이, 고금리를 버티지 못하고 경매에 집을 내놓은 것 때문
▶ 아파트 거래량 최저
* 2023년 10월 서울 아파트 거래량도, 2024년 1월 이후 최저치를 기록
* '집값 너무 비싸, 지금이 고점 같아'라고 느끼는 사람들이 늘어났기 때문
* 정부 지원 대출 등 이자 부담을 줄일 방법도 조금씩 차단
* 집을 사려던 사람들도 눈치만 보고 있기 때문
▶ 신축 아파트 공급 시기가 느림
* 금리도 높고, 원자재 비용도 비싸지면서 공사가 지연
* 아파트 인기가 시들하니, 건설사들도 아파트를 건설 회피
■ 아파트 시세 추이
◆ 기존 아파트는 당분간 하락 세
* 쭉 오르던 가격이 잠시 멈추고 조정기
- 고금리 상황은 계속해서 이어질 거고, 대출 규제도 강해졌기 때문
- 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 점점 많아지기 때문
◆ 신축 아파트는 계속 상승세
* 반면 신축 아파트 분양가는 '오늘이 가장 싸다'는 소문
- 최근 건설 원자재 가격과 인건비가 너무 많이 올랐기 때문
- '분양가는 여기까지야!'하고 선을 긋는 분양가상한제도 완화
◆ 매매보다 전세
* 최근 다시 전세를 찾는 사람이 늘고 있음
- 집값이 더 내리기를 기대하는 사람들이 집을 사기보다 전세를 택하면서 전셋집이 귀해진 것
- 거기다 아파트 물량도 줄어들어 2025년에는 전세대란이 일어날 수도 있다는 전망
◆ 전세보다 월세
* 전세의 상승세에 월세 수요가 늘면서 월세도 상승
- 전세 사기가 끊이지 않고, 고금리로 전세 대출 이자도 늘어나면서 전세를 꺼림
- 전세 대신 월세로 살거나, 전세 보증금 일부를 월세로 대신하려는(전월세 전환) 사람이 증가
