부채 중도 상환 가능한 주택 담보 대출 출시

■ 50년 만기 주택담보대출 상품, 시중은행들 앞다투어 출시

50년 만기 주택담보대출

 

- 최근 시중은행이 주택담보대출 만기를 50년까지 연장하는 상품을 잇달아 내놓고 있습니다.

- 이번 만기 연장을 두고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 줄어든 대출 한도가 늘어나는 효과가 있지만, 이자액 부담이 커지고 부동산 침체 시 리스크가 커질 수 있다는 지적이 나오고 있습니다.

- 만기 50년 주택담보대출은 조만간 전 은행권으로 확산할 것으로 보입니다.

[용어 풀이]

▷ DTI(Debt to Income) : 총부채 상환 비율, 즉 돈을 빌리는 사람의 소득에서 대출 원금 상환액이 차지하는 비중

▷ DSR(Debt Service Ratio) : 대출을 받으려는 사람의 소득 대비, 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것

 

▷ DTI와 DSR 산출

- DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

- DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

■ 시중은행의 50년 만기 주담대 출시 배경 및 현황

 

▶ 출시 배경

- 50년 만기 주택담보대출 상품은 그간 정책 금융 상품 위주로 공급

- 최근 시중은행들의 50년 반기 주담대 도입 배경으로, 대출 기간 확대를 통한 고객의 금융 부담 완화를 공통적 꼽음

▶ 50년 만기 주담대 출시 이후 및 수요자 측면 부담

정부가 한은으로부터 대출해간 누적대출금

 

▲ 주담대 출시 이후 현상

- 금융권에 따르면, 시중 5대 주요 은행의 주택담보대출은 8월 10일 기준, 7월 말과 비교해 1조 2,299억 원 (512조 8,875억 원 → 514조 1,174억 원)이나 늘어난 것으로 나타났음

▲ 수요자 측면 부담

- 시중은행들이 잇따라 50년 만기의 주택담보대출을 도입

- 대출금 한도 증액, 월 이자 부담 감소를 원하는 주택 실수요자에게 50년 만기 상품은 합리적인 선택지

- 하지만 은행에 상환기간이 그만큼 늘어나는 데다, 은행에 내는 누적 이자 규모도 크다는 점은 소비자들에게 부담으로 작용

■ 50년 만기 주담대 동참 은행 현황

 

▶ NH농협은행

- NH농협은행은 지난 5일 주택담보대출 상품인 채움 고정금리 모기지론(혼합형)의 대출 한도를 40년에서 50년으로 연장

- 주담대 50년 연장은 5대 시중은행 (KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협) 중 최초

- 최초 5년간은 고정금리를 적용, 이후 월중 신규 코픽스(자금조달비용지수) 6개월 기준금리를 활용한 변동금리를 적용

▶ 하나은행

- 하나은행은 하나 아파트론, 하나 혼합금리 모기지론, 하나 변동금리 모기지론, 하나 혼합금리 모기지론(변동금리 대환 전용) 등 주택담보대출 상품 만기를 40년에서 50년으로 연장

▶ KB국민은행

- KB국민은행도 KB 주택담보대출, KB 월 상환액 고정형 주택담보대출 등 상품의 최장 만기를 40년에서 50년까지 확대 시행

▶ 신한은행과 우리은행

- 신한은행과 우리은행도 주택담보대출 만기 연장을 검토 중

▶ Sh수협은행

- 올해 초 Sh수협은행은 은행권 최초로 주택담보대출 최장 만기를 기존 40년에서 50년으로 연장

▶ DGB대구은행

- 지방은행 중에서는 DGB대구은행이 지난달 30일부터 주택담보대출 상품 만기를 50년으로 연장

 

■ 시중은행의 50년 만기 주담대 동참 배경

 

- 애초 기존 은행권의 주택담보대출 최장 만기는 40년

- 금융 당국은 지난해 5월 대출 상환 부담을 낮추기 위해, 주택금융공사를 통해 청년층과 신혼부부를 한정으로 50년 만기 정책모기지를 출시 (주택금융공사 - 특례보금자리론 출시)

- 당시 50년 만기에 대해 은행권은 수요가 클 것이라고 보지 않았지만, 주택금융공사의 상품 중 50년 만기 상품이 기대보다 수요가 있자 은행권에서도 50년 상품 출시에 동참

■ 50년 만기 주담대의 실질적 효과 현상

 

① 대출 총량규제가 사실상 폐지로 대출 만기 확대 등에 대한 기회 증폭

② 주담대 50년 만기 상품에 대한 시장 수요가 있는 만큼, 최근 은행권에서 관련 상품 출시

③ 주택담보대출 만기가 늘어나면 대출 한도가 늘어나는 효과 생성

④ 주담대는 총부채원리금상환비율(DSR)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용

⑤ 차주(돈 빌리는 사람)가 매년 갚아야 하는 원리금 상환액이 소득의 일정 비율 초과 제한

◆ 매년 상환 원금 감소가 그만큼 대출 한도 증가 발생

주담대 증감추이

 

[현상 1]

- 연 소득이 5천만 원인 차주(돈 빌리는 사람)가 40년 만기(연 4.4% 금리)로 주택담보대출을 이용할 경우, DSR이 적용돼 최대 3억 7500만 원까지 대출 가능

- DSR은 연소득에서 연간 원리금 총액이 차지하는 비율로, 은행권의 경우 40%를 넘지 못하도록 제한

- 이 상황에서 대출 기간을 50년으로 늘리면, 매월 갚는 원리금의 감소로 대출 한도가 4억 300만 원으로 3천만 원 증액

[현상 2]

- 원리금 상환 부담도 감소. 금리 연 4.4%로 5억 원을 대출받으면, 40년 만기일 경우 월 이자 부담액은 약 222만 원, 50년 만기 때 월 이자 부담액은 약 206만 원으로 약 16만 원 감소

- 이 때문에 금리 상승기 차주들의 상환 부담을 낮추는 데 도움

[현상 3]

- 상환기간이 길어진 만큼 전체 이자액 부담은 증가

- 40년 만기(연 4.4%)로 5억 원 대출 시, 총대출 이자는 약 5억 6,357만 원

- 50년 만기로 빌리면, 총대출 이자는 약 7억 3,769만 원으로 원금의 150% 수준까지 증가 (이자가 원금보다 훨씬 많아지는 역 상황 발생)

 

■ 공급자 (은행권)와 수요자 (고객) 간의 괴리

1. 은행들은 여유 있는 상환기간 제공을 강조, 만기 50년이라는 기간은 소비자의 선택을 주저 (장기간에 주저)

2. 주택 가격이 오른다는 보장이 없는 상황에서 자칫 평생 빚에 묶일 수도 있다는 우려 (부채발생 우려)

3. 만기가 길어지면 당장 갚아야 하는 원리금 규모가 감소 (당장 실감되는 잇점)

4. ​만기를 늘리면 대출 한도 증가, 그만큼 총이자 부담은 증가 (당장 실감되는 부담)

5. 결국 은행들이 만기를 늘리는 것은, 대출 장사를 위해서라는 비판 

6. 부동산 시장 연착륙을 위해, 정부의 대출 규제가 완화로 은행들의 대출 영업을 위한 눈치 보기

■ 마치며

- 중장기 집값 전망에 따라 만기 연장이 기회 혹은 위기가 될 수도 있는 이중적인 지적이 나옵니다.

- 저소득자가 원리금 상환 부담을 줄이기 위해, 50년 만기 주담대를 더 이용할 것으로 예상됩니다.

- 그만큼 집값 하락에 따른 리스크도 더 클 수 있다는 것입니다.

- 다만 부동산 가격 하락은 경제 전반에 영향을 미치는 만큼, 부동산 가격이 쉽게 하락하지 않을 것이라는 긍정적 측면도 있습니다.

쭉쭉 높게 쏫은 아파트 주택담보대출