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2023년 하반기 경제 정책 방향 vs 상반기 부동산 핫이슈 5
■ 2023년 상·하반기 부동산 정책
- 부동산 시장에서 제시된 2023년 상반기 '부동산 핫이슈 5'가 있습니다. 그것은 전세 사기, 금리 인상, 분양시장 혹한기, 재건축, 반도체 등 5가지를 말합니다.
- 정부는 지난 7월 4일, '2023년 하반기 경제 정책 방향'을 발표한 바 있습니다. 정부의 하반기 경제 정책 방향이, 부동산 시장에서 제시된 '상반기 부동산 핫이슈 5'를 얼마나 반영하고 있는지 알아 보고자 합니다.
1. 전세 사기 : 빌라 왕 → 대규모 전세 사기
- 2022년부터 주택 가격이 하락하면서, 역전세 문제와 전세 사기가 대두 (각종 피해 사례 나타남)
- 2023년은 전세 사기 방지법과 해결 방안이 핵심 논제로 떠오름
- 빌라 왕 등에 의한 대규모 전세 사기 피해자가 속출 (전세 거래 자체를 기피하는 현상 발생)
▷ 대책 : 전세 사기 특별법 마련
- 세입자의 보증금에 대한 미반환 사기 피해 증대
- 지난 5월 '전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법'이 국회 본회의 통과 (6월 1일부터 2년간 한시적 시행)
- 전세 사기 특별법은, 피해자의 신청을 접수한 임차인이, 관할 지자체의 조사 및 심의를 거치면, 경·공매 유예 및 정지, 우선 매수권, 대출 등 금융지원을 받을 수 있는 법
2. 금리 인상 : 이자 부담 → 매물 출회 → 집값 하락으로 이어짐
- 세계 경제의 침체기에 따라 국내 부동산 시장 하락세 심화
- 특히 급격한 금리 인상으로 무리한 대출을 감행했던 매수자들 과부담 호소
- 매수 거래가 끊기면서 2022년 시작된 하락세가 2023년에도 이어짐
- 정부의 각종 부동산 규제 완화책 제시, 금리 동결로 급매물 소진 (일부 지역의 가격 회복세가 나타남)
- 1월 30일 특례보금자리론 접수로 서울 아파트 거래량도, 2022년 말 최저 후 거래량 재증가
3. 분양시장 혹한기 : 아파트 시장 국지적 소폭 상승
- 아파트 시장이 국지적으로 소폭 상승 국면과 달리, 분양시장은 전반적으로 침체된 모습
- 2022년부터 시작된 미분양 증가 추세가 여전히 이어감
- 국토부의 4월 말 기준 전국 미분양 주택은, 총 7만 1,365호 (3월 7만 2,104호로 739호 감소)
4. 재건축 : 안전진단 완화, 공공기여 기준 완화
- 재건축 시장은 지난 2월 안전진단 규제가 완화, 다수가 사업 진행을 서두르는 단지들이 나타남
- 재건축 안전진단은 평가 시, 구조 안전성 비중을 50%에서 30%로 하향 조정
- 서울시는 지난 5월 한강 변 재건축 단지에 대한 공공기여 기준 완화도 발표
- 공공기여(기부채납) 비율을 15%에서 10%로 완화
5. 반도체 : 공장입지 들어서는 용인 처인구 2~3개월 만, 실거래가 1억 원 상승
- 상반기 동안 전국적으로 집값 하락 추세, 반면에 지역적으로는 용인시 일부 지역의 약진이 관심
- 지난 3월 삼성전자가 용인시 처인구 남사 읍 일대에 300조 원을 투입, 2042년까지 세계 최대 규모의 반도체 공장 조성 발표
- 이후 일명 '반세권'을 갖추게 된 단지들의 집값이 억 단위로 상승
▷ 예시
- 남사읍 e편한세상 용인 한숲시티 5단지 전용 84㎡는, 2월 3억 5,500만 원 → 3월 3억 5,000만 원 선의 거래가 대거 취소, 4억 1,000만~4억 7,500만 원에 거래 (2, 3개월 만에 1억 원가량 오른 것)
- 6월에는 소폭 하락한 4억 3,300만 원에 거래
■ 2023년 하반기에 바뀌는 부동산 정책 요약
▷ 주차장 많으면 분양가 인상
- 법정 주차 대수는 세대 당1.2대, 7월 1일부터는 이보다 많은 주차 공간을 확보하게 되면, 분양가 가산 항목에 '주차'를 신설 (기본형 건축비에 최대 4%의 비용 추가 가능)
※ 기본형 건축비 : 건축에 필요한 자재비와 인건비 등을 더해 구하는 값, 국토부가 매년 물가변동률을 반영해 고시
▷ 전세사기 피해자 지원 및 전세사기 예방
- 지난 4월, 정부에서는 전세사기 피해자를 지원하기 위해, 2년간 적용되는 한시적인 특별법 발표 (7월 2일부터 시행)
■ 침체된 부동산 지원책
▷ 전세사기 예방책
- 살고있던 집이 경·공매에 넘어갔을 때, 그 집을 사고 싶어 한다면, 최고 낙찰가에 구매할 수 있게 해줌
- 디딤돌대출에 해당하는 수준의 저금리 (연 1~2% 대)로 구매 자금을 빌려줌
- 집을 사고 싶지 않다면, LH에 우선 매수권을 넘기면 시세 대비 30~50%의 임대료로, 최장 20년간 거주할 수 있게 해줌
- 또한, 전세 사기 예방의 일환, 임대인에게 '임차권등기명령'이 송달되지 않아도 등기 설정 가능
※ '임차권등기명령'은 전월세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때, 돌려 받기 위해 법원에 신청하는 제도
- 기존에는 임대인에게 송달이 되어야만 등기를 완료할 수 있었지만, 7월 19일부터는 법원에서 등기명령을 받기만 하면 바로 설정이 가능
▷ 악덕 임대인의 신상 정보 공개
- 9월 29일부터는 전세 계약이 종료 후에도, 여러 번 보증금을 돌려주지 않은 악덕 임대인의 신상 정보를 공개할 예정 (주택도시보증공사 홈페이지와 안심전세앱을 통해 공개)
- 10월 19일부터는 중개보조원이 의뢰인을 만났을 때, 반드시 본인이 '중개보조원'임을 밝혀야 함
- 또한 공인중개사는 의뢰인에게, 임대인의 세금 체납 사항과 확정일자 부여 현황에 대한, 열람 권한을 반드시 설명해야 하는 의무가 생성
▷ 대출 규제 완화
- 7월 말부터 1년간 한시적으로 전세보증금 반환 목적의 대출 규제를 완화
- 정확히는, DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하는 것이 핵심
※ 예를 들어 연 소득 5천만 원인 직장인이, 다른 기타 대출이 없다고 가정할 경우, 빌릴 수 있는 금액이 1억 7,500만원 가량 증가
▷ 신혼부부 특례대출 요건 완화
- 기존은 신혼부부가 주택구입자금을 빌릴 때는 소득 7천만 원 이하 기준 (8,500만 원으로 완화)
- 전세자금을 빌릴 때는 소득 6천만 원 이하여야 특례대출 신청이 가능 (7,500만 원으로 완화)
- 청년과 신혼부부에 대해 디딤돌버팀목대출 등 주택 관련 자금 지원액을 기존 21조원에서 총 44조원 가량으로 증액 예정 (이를 통해 주거난을 겪는 청년과 신혼부부를 지원)
※ 결혼자금 증여세 공제 : 실제 거주할 주택 마련 목적에 대해, 자녀 1인당 1억에서 1억 5천까지 증여세 공제 한도를 늘리는 것을 검토 중
◆ 글을 정리하면서
정부의 2023년 하반기 경제정책 중, 바뀌는 부동산 정책 중 핵심적인 내용은, 전세 사기 피해자 지원 및 예방 그리고 대출 규제 완화 두 가지에 초점이 맞추어져 있는 것 같습니다.
이러한 악덕 부동산 사기군들이, 두번 다시 악행을 저지르지 못하게하고 더 이상 발 붙이지 못하게 하여야 겠습니다.
그리고 이번에 마련된 제반 부동산 규제법들이 조기에 정착되어, 우리의 젊은 청춘들이 더 이상은 아픔의 눈물을 흘리지 않도록 해야겠습니다.
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