역전세와 전세사기 방지, 임대인 대출 규제 완화!

전세금 반환이 어려운 집주인을 위한 대출 규제 푼다.

전세보증금 반환목적의 대출

전세보증금 반환목적의 대출

■ 개요

전세보증금 반환목적의 대출

- 전세보증금 반환목적의 대출 규제를 7월 27일부터 1년간 한시적 완화

- 1년간 DSR 40% 대신, DTI 60% 적용, 후속 세입자 없어도 지원

- 대출 기간에 신규 주택 구입 금지, 타 용도로 활용 못하게 엄격히 관리

전세보증금 반환목적의 대출

 

- 예상치 못한 전세가 하락으로 전세금 반환이 지연돼, 세입자의 주거 이동이 제약

- 전세금 미반환 위험 우려로 불안해하는 세입자들이, 원활히 전세보증금을 환원 가능토록 지원

전세보증금 반환목적의 대출

■ 전세보증금 반환보증보험 가입 조건(집주인)

전세보증금 반환목적의 대출

- 전셋값이 매매가의 90% 이하인 주택만, 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험에 가입 가능

- 가입 기준을 100% 이하에서 90% 이하로 강화

- 공시가격 적정 비율도, 150%에서 140%로 낮아져, 전셋값이 공시가의 126% 이하일 때만 가입 가능

✱올해 공동주택 공시가격도 큰 폭으로 하락, 아파트 등 공동주택 공시가격은 1년 전보다 평균 18.63% 하락하며 역대 가장 크게 감소

■ 임대인의 대출 규제 완화

전세보증금 반환목적의 대출

- 역전세, 전세 사기 등 세입자 보호차 임대인이 대출 신청 시, DSR 40% 대신해 DTI 60%를 적용

- 2023년 7월 말부터 1년간 한시적으로 적용 (보증금 차액에 대한 반환목적에 한 해 적용)

- 개인 소득이 적으신 분들에게 혜택이 돌아가는 정책

전세보증금 반환목적의 대출

▶ 역전세 반환 대출 규제 완화 시행

전세보증금 반환목적의 대출

- 이번 대책은 전셋값 하락으로, 전세금 반환이 지연돼 세입자의 주거 이동이 제약되거나, 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이, 보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 지원하기 위한 것

✱ 전세금 반환이 어려워진 집주인이, 전세금 반환 용도로 은행권(인터넷 은행 제외) 대출을 이용할 경우, DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신, DTI(총부채상환비율) 60%를 적용 (DTI 60%가 적용되면, 집주인이 대출을 받을 수 있는 한도가 상승)

전세보증금 반환목적의 대출

 

■ 역전세 반환 대출 운영 절차

전세보증금 반환목적의 대출

역전세가 사회적 문제로 대두되면서, 세입자가 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록, 전세금 차액분 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제가, 1년간 ('23.7.27~'24.7.31) 한시적으로 완화 적용됩니다.

▶ 지원 대상

'23.7.3 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 '24.7.31.까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로서, 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인

▶ 대출한도

[개인] DSR 40% 적용 제외. DTI 60%만 적용

[임대사업자] RTI 1.25(비규제) ~ 1.5배(규제) -> 1.0배

▶ 대출금액

전세금 차액 지원 원칙, 필요시, 전세금 전액 대출 후 차액 상환

① 1년 내 후속 세입자 계약 시, 전세보증금으로 대출금 우선 상환

② 해당 주택으로 집주인 입주 시, 집주인 본인의 퇴거 자금(전세보증금) 확인

▶ 보호조치

임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입(8월~) 또는 임대인의 반환보증보험 보증료 부담 의무화 (7.27일~)

■ 집주인 상황별 역전세 반환대출 세부흐름도 및 운영 절차

▶ 후속 세입자와 전세계약을  체결한 경우

전세보증금 반환목적의 대출

 

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▶ 당장 후속 세입자가 없는 경우

전세보증금 반환목적의 대출

 

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 ▶ 집주인 본인이 입주하는 경우

전세보증금 반환목적의 대출

 

전세보증금 반환목적의 대출

 

 ■ 역전세 반환 대출 현황

 - 공시지가 1억 원 주택 보유 시, 기존에는 150%인 1억 5천만 원까지 보증보험에 가입 가능(기존)

- 1억 4천만 원까지만 가입이 가능(현재)

- 임차인들은 보증보험에 가입 가능한 주택을 원하기 때문에, 임대인들은 새 임차인을 구하기 위해서는 전세값을 내릴 수밖에 없음 (전세보증금 반환을 위한, 차액 부담이 강화되는 상황)

- 집주인이 내려간 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 역전세난이 심화

- 정부가 1년간 전세보증금 반환목적에 한해 대출 규제를 완화

◆ 용어 풀이 ◆

✱ 총부채 원리금상환비율 (DSR : Debt Service Ratio)

- 대출을 받으려는 사람의 소득 대비, 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것

- 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출

✱ 총부채 상환비율 (DTI : Debt To Income]

- 총부채상환비율, 즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율

- 금융기관들이 대출금액을 산정할 때, 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템 (CSS : Credit Scoring System)과 비슷한 개념

✱ 임대업 이자상환비율(RTI : Rent To Interest)

- 임대업이 자상환비율은 부동산임대업 이자상환비율로서, 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표

- 산출 방식은 (상가가치 ×임대수익률)÷(대출금 ×이자율)

■ 대출 규제 완화 정책 내용

✱ 임대업자 상환 비율(RTI)을, 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 완화

✱ 후속 세입자가 당장 입주, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)을 대출받는 경우

✱ 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우 시에도 완화된 대출 규제가 적용

✱ 완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금 지원, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액 상환

✱ 집주인이 기존 세입자 퇴거 후, 본인이 직접 거주자로 입주 시, 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세보증금 등)을 확인 전제로 반환 자금 대출 가능

✱ 이 경우 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리 조치가 병행

■ 완화된 대출 규제 엄격 관리 및 의무

전세보증금 반환목적의 대출

✱ 역전세 문제 해소를 위해 1년의 한시적 대출 규제 완화

✱ 타 용도로 대출 자금이 활용되지 않도록 엄격히 관리

✱ 반환 대출 이용기간 동안에, 집주인이 신규 주택 구입 불가

✱ 주택 구입이 적발되는 경우, 대출 전액 회수, 3년간 주택담보대출 취급이 금지 등 페널티 부과

✱ 규제 완화를 적용받기 원하는 집주인은, 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결

✱ 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에, 전세금 반환보증에 가입 또는 보증료를 납입

✱ 이런 의무를 이행하지 않을 시, 대출금 전액 회수 조치

✱ 집주인이 후속세입자 보호 위한 의무사항을 손쉽게 이행 가능토록, 새로운 보증보험 상품도 한시적 운영

전세보증금 반환목적의 대출

☎ 문의

- 기획재정부 부동산정책팀 (044-215-2850)

- 금융위원회 거시금융팀 (02-2100-1690)

- 국토교통부 주택기금과 (044-201-3337)

- 금융감독원 은행감독국 (02-3145-8020)

- 대한민국 정책브리핑 (www.korea.kr)

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